Abitare cooperativo e alloggio accessibile: modelli, diritto e pianificazione

Cos’è una cooperativa d’abitazione Nella cooperativa d’abitazione i soci non acquistano la proprietà del singolo appartamento: l’immobile resta collettivo, la pigione è commisurata ai costi (terreno, investimento, manutenzione, riserve) e non alla rendita di mercato. È importante non confondere due assi indipendenti: la forma di proprietà e gestione (chi possiede l’immobile) e il livello della pigione (quanto si paga). Una cooperativa mal strutturata su un terreno costoso può avere pigioni elevate, mentre un operatore non cooperativo può offrire pigioni moderate. Il paragone con Zurigo e i modelli pubblici svizzeri A Zurigo, 131 cooperative gestiscono circa 41’300 abitazioni; nel 2025 hanno prodotto 618 dei 2’977 nuovi alloggi della città. In Svizzera, il parallelo pubblico più vicino sono le Fondations immobilières de droit public di Ginevra (8’158 alloggi HBM a fine 2023). In Ticino, Alloggi Ticino SA (ATISA) — 38 immobili, 1’256 appartamenti — resta il principale operatore di interesse pubblico, ora oggetto di una proposta di acquisizione integrale da parte del Cantone. Comparazione con i modelli di abitazioni sociali ed istituti giuridici in uso in Italia. Come innestare una cooperativa nella pianificazione Il percorso segue tre fasi distinte: la pianificazione (variante di piano regolatore o norma specifica) definisce cosa va realizzato; il concorso pubblico determina chi lo realizza; la convenzione di diritto di superficie fissa come l’obiettivo resta garantito nel tempo — canone, durata, vincoli su pigioni, criteri di riversione. Il Ticino ha già precedenti istruttivi: Locarno-Solduno (mappale 4857, diritto di superficie di 50 anni per alloggi per anziani), Lugano-via Lambertenghi (concorso chiuso nel 2020, vinto dalla Cooperativa Vivere Lambertenghi) e Melide (iter completo con tempistiche precise, diritto di superficie fino a 60 anni). Varianti di piano regolatore: modelli già in vigore in Ticino Diversi Comuni ticinesi hanno tradotto la scheda R6 del Piano direttore cantonale in articoli di regolamento edilizio operativi: a Locarno, l’art. 59bis RE introduce un bonus fino al 5% dell’indice di sfruttamento per edifici gestiti da cooperativa, con convenzione di almeno 30 anni e retrocessione decrescente in caso di uscita anticipata; a Lugano, l’ordinanza comunale sulla promozione dell’alloggio, in vigore dal 24 febbraio 2022, arriva fino al 30%; a Bellinzona, l’art. 15 del Regolamento edilizio lega il bonus a quote minime di superficie sussidiata (60% zona B, 70% zone C/D); a Massagno, il Municipio ha richiamato indice maggiorato, diritto di compera e quote nei nuovi azzonamenti come misure allo studio. Conclusione: il caso ex Gas–ex Macello Il confronto mostra due famiglie di strumenti complementari: il bonus edificatorio nel Regolamento edilizio (Locarno, Lugano, Bellinzona) e il diritto di superficie su terreno pubblico assegnato tramite concorso (Locarno-Solduno, Lugano-Lambertenghi, Melide). Per l’ex Gas–ex Macello, l’art. 59bis RE fornisce già una base, ma l’area è troppo strategica per accontentarsi di un bonus generico: il passaggio ulteriore riguarderebbe i fondi pubblici del comparto, affiancando al bonus un concorso per un diritto di superficie sul modello di Lugano-Lambertenghi e Melide. La domanda di fondo resta aperta: quale parte del valore generato dalla trasformazione deve restare alla collettività? Se la Città saprà fissare obiettivi chiari e procedure neutrali, l’ex Macello potrà diventare un riferimento per altri comparti pubblici del Locarnese.

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