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26 August 2026
IT
Navigazione sul Verbano: chi possiede il lago, chi ne governa l’economia
Navigazione sul Verbano: chi possiede il lago, chi ne governa l’economia L’analisi muove dall’interpellanza urgente del deputato Tiziano Galeazzi e affronta un nodo giuridico decisivo: il Cantone ha titolo per sostituire SNL con le FART sulla linea Locarno-Tenero-Magadino dal dicembre 2026? La risposta poggia sulla Convenzione italo-svizzera del 1992, che riserva l’esercizio di linea a un’impresa italiana concessionaria (GGNL) e vincola la Svizzera a rilasciare la concessione per il proprio bacino. Dentro questa cornice — Consorzio dei Laghi 2018, accordo quadro 2023, contratto di gestione 2024 — il Cantone può definanziare SNL, ma non “nominare” un nuovo gestore, restando terzo rispetto a un rapporto concessorio internazionale. Il contributo porta però in primo piano un dato trascurato: ai sensi della Legge sul demanio pubblico del 1986, la parte svizzera del Verbano è proprietà dello Stato ticinese. Da qui la domanda di fondo — perché il proprietario demaniale resta in posizione subalterna nella definizione dell’uso economico delle proprie acque? L’analisi identifica un quintuplice deficit: un proprietario che non valorizza l’economia del proprio bene; un consorzio bilaterale opaco; una Commissione Consultiva Mista prevista dal trattato (art. 18) ma di fatto inesistente sul lato svizzero; un Progetto cantonale mai legittimato dal Parlamento; una decisione di cambio operatore priva di dibattito pubblico e di pubblicazione documentale.
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15 August 2026
IT
Abitare cooperativo e alloggio accessibile: modelli, diritto e pianificazione
Cos’è una cooperativa d’abitazione Nella cooperativa d’abitazione i soci non acquistano la proprietà del singolo appartamento: l’immobile resta collettivo, la pigione è commisurata ai costi (terreno, investimento, manutenzione, riserve) e non alla rendita di mercato. È importante non confondere due assi indipendenti: la forma di proprietà e gestione (chi possiede l’immobile) e il livello della pigione (quanto si paga). Una cooperativa mal strutturata su un terreno costoso può avere pigioni elevate, mentre un operatore non cooperativo può offrire pigioni moderate. Il paragone con Zurigo e i modelli pubblici svizzeri A Zurigo, 131 cooperative gestiscono circa 41’300 abitazioni; nel 2025 hanno prodotto 618 dei 2’977 nuovi alloggi della città. In Svizzera, il parallelo pubblico più vicino sono le Fondations immobilières de droit public di Ginevra (8’158 alloggi HBM a fine 2023). In Ticino, Alloggi Ticino SA (ATISA) — 38 immobili, 1’256 appartamenti — resta il principale operatore di interesse pubblico, ora oggetto di una proposta di acquisizione integrale da parte del Cantone. Comparazione con i modelli di abitazioni sociali ed istituti giuridici in uso in Italia. Come innestare una cooperativa nella pianificazione Il percorso segue tre fasi distinte: la pianificazione (variante di piano regolatore o norma specifica) definisce cosa va realizzato; il concorso pubblico determina chi lo realizza; la convenzione di diritto di superficie fissa come l’obiettivo resta garantito nel tempo — canone, durata, vincoli su pigioni, criteri di riversione. Il Ticino ha già precedenti istruttivi: Locarno-Solduno (mappale 4857, diritto di superficie di 50 anni per alloggi per anziani), Lugano-via Lambertenghi (concorso chiuso nel 2020, vinto dalla Cooperativa Vivere Lambertenghi) e Melide (iter completo con tempistiche precise, diritto di superficie fino a 60 anni). Varianti di piano regolatore: modelli già in vigore in Ticino Diversi Comuni ticinesi hanno tradotto la scheda R6 del Piano direttore cantonale in articoli di regolamento edilizio operativi: a Locarno, l’art. 59bis RE introduce un bonus fino al 5% dell’indice di sfruttamento per edifici gestiti da cooperativa, con convenzione di almeno 30 anni e retrocessione decrescente in caso di uscita anticipata; a Lugano, l’ordinanza comunale sulla promozione dell’alloggio, in vigore dal 24 febbraio 2022, arriva fino al 30%; a Bellinzona, l’art. 15 del Regolamento edilizio lega il bonus a quote minime di superficie sussidiata (60% zona B, 70% zone C/D); a Massagno, il Municipio ha richiamato indice maggiorato, diritto di compera e quote nei nuovi azzonamenti come misure allo studio. Conclusione: il caso ex Gas–ex Macello Il confronto mostra due famiglie di strumenti complementari: il bonus edificatorio nel Regolamento edilizio (Locarno, Lugano, Bellinzona) e il diritto di superficie su terreno pubblico assegnato tramite concorso (Locarno-Solduno, Lugano-Lambertenghi, Melide). Per l’ex Gas–ex Macello, l’art. 59bis RE fornisce già una base, ma l’area è troppo strategica per accontentarsi di un bonus generico: il passaggio ulteriore riguarderebbe i fondi pubblici del comparto, affiancando al bonus un concorso per un diritto di superficie sul modello di Lugano-Lambertenghi e Melide. La domanda di fondo resta aperta: quale parte del valore generato dalla trasformazione deve restare alla collettività? Se la Città saprà fissare obiettivi chiari e procedure neutrali, l’ex Macello potrà diventare un riferimento per altri comparti pubblici del Locarnese.
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10 June 2026
IT
“Ghost” Properties in Ticino: Three Gaps, One Proposal
Negli ultimi mesi abbiamo letto della vicenda del sedicente “Re della Svizzera”, che riesce – sfruttando le norme sui fondi senza padrone – a farsi intestare strade e particelle dimenticate un po’ in tutta la Confederazione, per poi rivenderne l’uso a caro prezzo ai Comuni. In alcuni cantoni questo è possibile perché, quando un fondo è qualificato come “senza padrone”, chi si muove per primo può ottenerne l’intavolazione a proprio nome, con il solo filtro formale dell’autorità. Il dibattito che ne è nato a livello federale va nella direzione – condivisibile – di evitare che queste situazioni diventino terreno di pura speculazione privata e di prevedere invece il passaggio prioritario ai Comuni o alla collettività.[tio +2] Se guardiamo al Canton Ticino, però, lo scenario è diverso e, per certi versi, ancora più bloccato: • l’art. 1a della Legge sul demanio pubblico prevede sì che le proprietà fondiarie estinte per derelizione diventino “cose senza padrone suscettibili di occupazione”, ma solo previa autorizzazione del Cantone; • nei casi molto più frequenti di “grappoli” di comunioni ereditarie mai sciolte, proprietari irreperibili o terreni di fatto abbandonati, la proprietà resta comunque ancorata al soggetto iscritto a registro: non esiste un canale semplice per far subentrare né privati che curano il territorio, né Comuni, né patriziati. Se confrontiamo questo quadro con il modello piemontese dei “terreni silenti”, il contrasto è forte: • in Piemonte la legislazione regionale, sulla base della legge nazionale, ha introdotto strumenti come la Banca della terra e la disciplina dei terreni incolti, abbandonati e “silenti”, ossia di proprietà ignota o irreperibile; • i Comuni censiscono questi terreni, li inseriscono in elenchi pubblici e possono affidarli – tramite bandi – ad agricoltori o associazioni fondiarie per la loro coltivazione e gestione, mantenendo comunque salvo il diritto del proprietario che dovesse riapparire. In altre parole: in Piemonte il problema dei terreni abbandonati diventa un’occasione di rigenerazione agricola, paesaggistica e climatica, mentre da noi resta spesso un’impasse giuridica, o peggio un’occasione di speculazione per chi riesce a muoversi prima degli enti pubblici. A questo punto la domanda politica è inevitabile: per quale motivo, in un Paese – la Svizzera – che dichiara obiettivi ambiziosi di protezione del paesaggio e di assorbimento di CO₂, nessun deputato federale osa proporre seriamente un modello “alla piemontese” anche per la Svizzera? Perché non pensare a una disciplina che, invece di lasciare i terreni “fantasma” in mano a nessuno o a speculatori, li metta a disposizione – con garanzie – di Comuni, patriziati, associazioni fondiarie o aziende forestali per la cura del territorio, la prevenzione dei rischi naturali e la creazione di quote verdi certificabili? È una discussione che, soprattutto in Ticino, dovremmo forse aprire con più coraggio, anche traendo esempio da esperienze piemontesi già avviate.