Properties and Related Topics

10 October 2026

Who owns the public treasury?

Who Owns the Public Treasury? Executive Summary of the Report “Historical, Comparative, and Philosophical Analysis: Is a Public Office as a Source of Income a Sign of Decline?” and the “Operational Proposals” The Starting Point In the fall of 2026, the publication of the compensation for the board of directors of the canton’s leading municipal enterprise reignited the debate on public office positions. The report does not focus on individuals, but rather on positions, types, and trends, and poses an age-old question: Who owns the public coffers, and who lives off them? The Thesis The tendency to maximize income from public office does not yet constitute a decline of Ticino’s and Switzerland’s institutions, but it is an early sign of such a decline, in Machiavelli’s sense: it signals that the criterion for selection is shifting from function to benefit. Institutions do not collapse when an abuse first arises, but when the abuse becomes the norm and the forms continue to mask a changed substance. What Emerges 1. Forms change; oversight recedes. Public enterprises become corporations and autonomous entities, which in turn create subsidiaries. Decisions and compensation fall outside the approved budget and the financial referendum. 2. Compensation remains opaque. As a rule, at most the total amount paid to the board is known, not how much each director receives across the entire group. 3. Seats follow party quotas. The report identifies eight types in Ticino: from the municipal administrator to the end-of-career landing spot, up to the mayor and the “service administrator,” who manages the local government and risks burnout. 4. The cycle of positions and votes. Positions generate support, and support generates positions: the system of patronage feeds on itself, rewards those already in office, and makes any reform more difficult. 5. No rules after the term ends. In Ticino, a State Councilor may not, during their term, serve—even without compensation—on the governing bodies of a for-profit company; the day after their term ends, there is no cooling-off period. At the federal level, the cooling-off period for civil servants is merely optional; for Federal Councilors, it does not exist. 6. The third branch of government. In Ticino, the State Council authorizes judges to serve as arbitrators, without public disclosure or rules on compensation. 7. An outside perspective. GRECO criticizes Switzerland for relying on self-regulation. On Transparency International’s index, Switzerland ranks sixth but has lost six points in ten years. Italy presents the opposite picture: many rules, but only partial results. 8. The Militia Under Pressure. Municipal executives are performing work that is increasingly close to full-time, yet their honoraria are designed for part-time work. Income thus shifts to secondary positions, and the municipal secretary—the primary guardian of legality—has no legal mandate for ensuring compliance with the law enshrined in statute. Key Proposals The report is accompanied by 23 operational proposals, organized into six principles. Among the key ones: • Transfer of compensation: Compensation received by municipal representatives in various bodies should be remitted to the municipality, as has been the case in Locarno since 2010. • Transparency: Annual publication of compensation per person, extended to the entire group and its subsidiaries. • Appointments based on merit: Published job profiles, open applications, consultation with independent experts, limits on holding multiple positions and term limits, and separation between party leadership and appointments. • Post-office: a 12-month waiting period (18 months for State Councilors), with a transitional allowance and a public opinion from an independent body. • Groups and competition: legislative approval required for new subsidiaries, an annual report on equity holdings, and competitive neutrality. • Oversight: a cantonal Integrity Authority, with sanctions and an anti-corruption strategy for the canton and municipalities. • Local government: mayors’ honoraria based on actual workload and a new statute for the municipal secretary. • Justice and the Confederation: authorization for arbitration by the Judicial Council and a cantonal initiative directed at Bern. The Timeline Immediately, municipalities can publish compensation figures and adopt regulations on the transfer of funds. Within one year, the Municipal Organic Law, the Grand Council Law, and the Judicial Organization Law must be amended. Within two years, a cantonal law on the integrity of public office and the cantonal initiative must be adopted. The militia system does not end when work is paid for; it ends when work is paid for secretly.

ITEN
4 October 2026

THE NOTARY AND THE ATTORNEY AS “ADVISORS” UNDER THE AMLA

Notaries and lawyers as "advisers" under the Swiss AMLA – Addendum Why an addendum? The report of 13 September 2026, on the AMLA revision and the Ticino notary as a public official, relied mainly on the statute, the ordinance and the Federal Council's dispatch. In the following weeks new material appeared that significantly changes the picture: the FAQ of the Swiss Federation of Notaries (15 September 2026), the model file and internal guidelines of the SRO SAV/SNV for advisers, three articles in Revue de l'avocat 9/2026 and the commentary by Naef/Benedick in Novità giuridiche 3/2026. The Addendum examines them, corrects the errors and inaccuracies of the first assessment (chapter 23) and extends the analysis to lawyers and to the Ticino figure of the lawyer-notary. The principle The AMLA regulates activities, not professions. Since 1 October 2026 it covers anyone who, on a professional basis and on behalf of third parties, takes part in a financial transaction linked to a listed transaction (Art. 2 para. 3bis and 3ter AMLA): sale or purchase of real estate; formation, management, contributions and distributions of non-operating or foreign entities; sale or purchase of entities through non-operating entities; provision of a registered address. No one is covered merely for being a notary or a lawyer. Notaries A notary who only notarises is not covered: notarisation without ancillary advice is excluded under let. h. The line runs within the firm, between notarisation and advice (structuring, collateral private agreements, fiduciary services). The client account remains the main grey area. The notary's duty to act concerns notarisation, not ancillary advice, which the notary may decline. Lawyers Lawyers are structurally more exposed: they have no exception equivalent to let. h, and only litigation is fully excluded. For lawyers active in real estate, corporate or fiduciary matters, SRO membership will often be the rule. For the lawyer-notary each service must be qualified separately. Thresholds The most significant correction concerns Art. 12f AMLO. The thresholds count only covered activity: notarisation without ancillary advice, transactions below CHF 5 million paid through Swiss banks (let. b) and non-listed transactions are excluded. The risk therefore lies not in the number of deeds but in the few high-value or cross-border transactions: a single transaction above CHF 5 million with ancillary advice is enough. Staying below the thresholds is nevertheless not a guaranteed safe harbour. Secrecy and reporting For lawyers and notaries acting as advisers, the duty to report to MROS applies only where a financial transaction is carried out on behalf of the client and the information is not covered by professional secrecy (Art. 9 para. 2 AMLA). The right to report under Art. 305ter para. 2 SCC does not apply to advisers. If a suspicion cannot be dispelled, the mandate must be declined or terminated. Special functions Executors, estate administrators and liquidators, deputies and holders of a power of attorney for incapacity are not covered merely because of the reform; transactions falling outside the function may be. A power of attorney with management powers is the most exposed case. The Addendum also addresses securities held in custody, escrow, trusts, files opened before 1 October 2026 and the shift from the adviser regime to the financial intermediary regime. Deadlines and costs Anyone already carrying out a covered activity on 1 October 2026 must apply for SRO membership by 1 December 2026; anyone exceeding the thresholds later, within two months. Due diligence duties apply from 1 October 2026. Basic annual costs at the SRO SAV/SNV are CHF 790, plus admission fee, training and audits. Carrying out a covered activity without membership is punishable even if negligent. Practical tools The Addendum offers a road map for file management, a commented reading of the SRO templates, checklists for notaries, lawyers, lawyer-notaries and non-affiliated practitioners and, as Annex A, a draft self-assessment (pre-triage) form for sole practitioners, firms organised as companies and associations of independent practitioners. Conclusion A Ticino notary who notarises without ancillary advice and handles no funds beyond those linked to the deed does not need to join an SRO. Anyone who also provides contractual, corporate or fiduciary advice must carry out a documented assessment. Until practice settles, precautionary membership remains a legitimate risk-management choice. Even those who are not affiliated must be able to show why they are not covered. The Addendum reflects the author's opinion and is not legal advice. The full text is in Italian. Comments are welcome.

ITEN
26 September 2026

Access to data on energy consumption and production by property owners and for research and statistical purposes

Un inquilino lascia l'appartamento. Il proprietario chiede all'azienda elettrica quanta energia vi è stata consumata, perché gli serve per il conteggio delle spese accessorie. La risposta è un rifiuto: sono dati personali, serve una liberatoria dell'ex inquilino. Il rapporto parte da questo caso ipotetico, ma verosimile in qualunque comprensorio del Cantone, e ricostruisce la questione dalle fondamenta. La tesi centrale è che la protezione dei dati dipende dalla granularità. Alla luce di DTF 147 I 346 va protetto il profilo di carico quartorario, che rivela abitudini di vita, e non il totale annuo di un punto di misurazione. Per i valori aggregati e senza nominativo l'interesse preponderante del proprietario basta (art. 31 LPD; artt. 257a–257b CO). Il tema non riguarda pochi casi. Delle 259'293 abitazioni del parco ticinese, circa 23'100, pari all'8.9%, sono riscaldate con elettricità diretta. Fra le 174'958 abitazioni occupate in via permanente sono circa 11'000 (6.3%); la differenza è costituita in larga parte da residenze secondarie. Se si contano gli edifici, la quota sale al 14.7%, cioè circa 16'900 dei 114'980 edifici abitativi, contro il 6.6% della media svizzera: più del doppio. È un parco che la legge cantonale impone di convertire e di cui, oggi, non si conoscono in modo sistematico i consumi. Lo studio esamina anche l'interesse statistico e pianificatorio del Cantone. L'ordinamento lo consente già, ma manca la norma che obblighi i gestori di rete a trasmettere i dati. Nel 2026, inoltre, il prezzo dell'olio da riscaldamento è salito del 78.7%, e con esso il valore economico di ogni conteggio. Lo studio esamina anche l'interesse statistico e pianificatorio del Cantone. Seguono il capitolo speculare sui dati di produzione, l'uso del consumo elettrico come prova della dimora effettiva, il confronto con i Paesi vicini, il PECC votato dal Gran Consiglio e l'Accordo sull'energia elettrica con l'UE. Chiudono il rapporto dieci proposte operative.

IT
22 September 2026

Administration, Not Confiscation The Nestlé Case and the Price of Belonging to a Camp for Switzerland

The criterion is not conduct; it is the list On September 17, Moscow placed Nestlé’s two Russian companies under temporary external administration, along with Auchan and other French groups—sixteen companies in all. This is not a confiscation, but the mechanism—which has been tested on Danone and Carlsberg—typically leads to a forced sale. This analysis traces the document from which everything stems: Government Order No. 430-r of March 5, 2022, reproduced here as a facsimile with an Italian translation alongside it. It is a list of twenty-two items, originally created as a technical annex to regulations governing the payment of debts to foreign creditors and later becoming the general classification system for counter-sanctions. Switzerland is listed by name, fifth from the bottom, five days after the Federal Council’s decision to adopt the European sanctions—while Italy, Germany, and France are listed by reference under the collective heading “Member States of the European Union.” This difference is not merely formal: the member states are deemed “unfriendly” by virtue of their membership, whereas Switzerland is classified as such based on an individual assessment of its conduct. The article then compares two closely related events—the Russian decree targeting a Swiss company and the inclusion, in December 2025, of Swiss citizen Jacques Baud on the European Union’s lists—and notes that Bern spoke out publicly within twenty-four hours on behalf of its multinational company, but chose to remain discreet regarding its citizen. One instrument of international law remains: the 1990 Swiss-Soviet agreement on investment protection, with its arbitration clause, to which is added—for the German partner’s share—the 1989 German-Soviet treaty. Nestlé has a forum; Baud does not have an equivalent one. The article concludes with a hypothesis: in 1972, Edward Lorenz asked whether the flapping of a butterfly’s wings in Brazil could trigger a tornado in Texas—not to argue that butterflies cause tornadoes, but because in an unstable system, the chain linking a minor cause to a massive effect is too long to be reconstructed. The decisions that expose Switzerland often have that dimension—a sanction accepted out of inertia, a discreet move preferred over a public stance—and their effect is not a targeted retaliation, but an argument handed to the opposing side. It is the price paid by those who have relinquished one legal status without acquiring another: they no longer control the chain of effects resulting from their own choices.

ITEN
5 September 2026

Changing providers isn't enough: we need leadership, not a mandate

Navigazione sul Verbano: l’ultimatum all’azienda sbagliata Un accordo pensato fino al 2046, un ultimatum di quattro mesi. E una domanda che nessuno scioglie. L’Ente regionale per lo sviluppo del Locarnese e Vallemaggia ha intimato alla Società di Navigazione del Lago di Lugano di “farsi da parte”, dichiarando che “la regione non ha più fiducia” nell’azienda. Ma l’appello dimentica un pezzo di storia recente e confonde i piani. Nel 2017 fu la concessionaria italiana (Ggnl) a interrompere il servizio sul bacino svizzero, licenziando 34 dipendenti residenti in Svizzera. Per quasi tre mesi il Verbano restò senza linea regolare. A rimettere in acqua il servizio, nel 2018, fu Snl: riassunse gli ex dipendenti e ricostituì la navigazione. Le Fart, allora, non si fecero avanti. È in quel contesto che nel dicembre 2023 Ggnl e Snl hanno firmato l’accordo quadro fino al 2046, orizzonte lungo pensato per un settore ad alta intensità di capitale. Il nodo è giuridico. La linea 351 Locarno-Tenero-Magadino è servizio di trasporto pubblico cantonale: il Cantone la finanzia e può definanziarla. Ma la navigazione di linea discende dalla Convenzione italo-svizzera del 1992 e dalla concessione federale: rispetto a quel titolo il Cantone resta terzo. Può cambiare il proprio contraente, non può “nominare” d’imperio un nuovo gestore della navigazione. Immagine: partenza del piroscafo Piemonte dal molo di attacco di Magadino a destinazione di Locarno. Restano due domande aperte. La prima sulla tempistica: le concessioni scadono il 31 dicembre 2026, ed è alla vigilia del rinnovo decennale che il Cantone archivia il “Progetto cantonale per la navigazione” avviato nel 2022. La seconda su quel Progetto, elaborato internamente all’esecutivo e mai reso pubblico. La stessa Snl, nel ricorso al Tribunale amministrativo, sostiene che il Cantone possa solo ordinare e indennizzare la linea, non disporre della concessione. Il paradosso è che l’ultimatum rischia di produrre proprio il vuoto di servizio che dice di voler evitare: un contenzioso allunga i tempi, non li accorcia. Più che ingiungere a Snl di sparire, servirebbe che l’Ers — ente che riunisce i Comuni ma dipende in misura rilevante dal Cantone — chiedesse trasparenza sugli atti e la riattivazione della Commissione mista prevista dal trattato. Perché cambiare gestore non basta: serve una regia, non un’ingiunzione. (Immagine: partenza del Piroscafo Piemonte dal molo di attacco di Magadino a destinazione di Locarno.)

ITEN
26 August 2026

Navigazione sul Verbano: chi possiede il lago, chi ne governa l’economia

Navigazione sul Verbano: chi possiede il lago, chi ne governa l’economia L’analisi muove dall’interpellanza urgente del deputato Tiziano Galeazzi e affronta un nodo giuridico decisivo: il Cantone ha titolo per sostituire SNL con le FART sulla linea Locarno-Tenero-Magadino dal dicembre 2026? La risposta poggia sulla Convenzione italo-svizzera del 1992, che riserva l’esercizio di linea a un’impresa italiana concessionaria (GGNL) e vincola la Svizzera a rilasciare la concessione per il proprio bacino. Dentro questa cornice — Consorzio dei Laghi 2018, accordo quadro 2023, contratto di gestione 2024 — il Cantone può definanziare SNL, ma non “nominare” un nuovo gestore, restando terzo rispetto a un rapporto concessorio internazionale. Il contributo porta però in primo piano un dato trascurato: ai sensi della Legge sul demanio pubblico del 1986, la parte svizzera del Verbano è proprietà dello Stato ticinese. Da qui la domanda di fondo — perché il proprietario demaniale resta in posizione subalterna nella definizione dell’uso economico delle proprie acque? L’analisi identifica un quintuplice deficit: un proprietario che non valorizza l’economia del proprio bene; un consorzio bilaterale opaco; una Commissione Consultiva Mista prevista dal trattato (art. 18) ma di fatto inesistente sul lato svizzero; un Progetto cantonale mai legittimato dal Parlamento; una decisione di cambio operatore priva di dibattito pubblico e di pubblicazione documentale.

IT
15 August 2026

Abitare cooperativo e alloggio accessibile: modelli, diritto e pianificazione

Cos’è una cooperativa d’abitazione Nella cooperativa d’abitazione i soci non acquistano la proprietà del singolo appartamento: l’immobile resta collettivo, la pigione è commisurata ai costi (terreno, investimento, manutenzione, riserve) e non alla rendita di mercato. È importante non confondere due assi indipendenti: la forma di proprietà e gestione (chi possiede l’immobile) e il livello della pigione (quanto si paga). Una cooperativa mal strutturata su un terreno costoso può avere pigioni elevate, mentre un operatore non cooperativo può offrire pigioni moderate. Il paragone con Zurigo e i modelli pubblici svizzeri A Zurigo, 131 cooperative gestiscono circa 41’300 abitazioni; nel 2025 hanno prodotto 618 dei 2’977 nuovi alloggi della città. In Svizzera, il parallelo pubblico più vicino sono le Fondations immobilières de droit public di Ginevra (8’158 alloggi HBM a fine 2023). In Ticino, Alloggi Ticino SA (ATISA) — 38 immobili, 1’256 appartamenti — resta il principale operatore di interesse pubblico, ora oggetto di una proposta di acquisizione integrale da parte del Cantone. Comparazione con i modelli di abitazioni sociali ed istituti giuridici in uso in Italia. Come innestare una cooperativa nella pianificazione Il percorso segue tre fasi distinte: la pianificazione (variante di piano regolatore o norma specifica) definisce cosa va realizzato; il concorso pubblico determina chi lo realizza; la convenzione di diritto di superficie fissa come l’obiettivo resta garantito nel tempo — canone, durata, vincoli su pigioni, criteri di riversione. Il Ticino ha già precedenti istruttivi: Locarno-Solduno (mappale 4857, diritto di superficie di 50 anni per alloggi per anziani), Lugano-via Lambertenghi (concorso chiuso nel 2020, vinto dalla Cooperativa Vivere Lambertenghi) e Melide (iter completo con tempistiche precise, diritto di superficie fino a 60 anni). Varianti di piano regolatore: modelli già in vigore in Ticino Diversi Comuni ticinesi hanno tradotto la scheda R6 del Piano direttore cantonale in articoli di regolamento edilizio operativi: a Locarno, l’art. 59bis RE introduce un bonus fino al 5% dell’indice di sfruttamento per edifici gestiti da cooperativa, con convenzione di almeno 30 anni e retrocessione decrescente in caso di uscita anticipata; a Lugano, l’ordinanza comunale sulla promozione dell’alloggio, in vigore dal 24 febbraio 2022, arriva fino al 30%; a Bellinzona, l’art. 15 del Regolamento edilizio lega il bonus a quote minime di superficie sussidiata (60% zona B, 70% zone C/D); a Massagno, il Municipio ha richiamato indice maggiorato, diritto di compera e quote nei nuovi azzonamenti come misure allo studio. Conclusione: il caso ex Gas–ex Macello Il confronto mostra due famiglie di strumenti complementari: il bonus edificatorio nel Regolamento edilizio (Locarno, Lugano, Bellinzona) e il diritto di superficie su terreno pubblico assegnato tramite concorso (Locarno-Solduno, Lugano-Lambertenghi, Melide). Per l’ex Gas–ex Macello, l’art. 59bis RE fornisce già una base, ma l’area è troppo strategica per accontentarsi di un bonus generico: il passaggio ulteriore riguarderebbe i fondi pubblici del comparto, affiancando al bonus un concorso per un diritto di superficie sul modello di Lugano-Lambertenghi e Melide. La domanda di fondo resta aperta: quale parte del valore generato dalla trasformazione deve restare alla collettività? Se la Città saprà fissare obiettivi chiari e procedure neutrali, l’ex Macello potrà diventare un riferimento per altri comparti pubblici del Locarnese.

IT
10 June 2026

“Ghost” Properties in Ticino: Three Gaps, One Proposal

Negli ultimi mesi abbiamo letto della vicenda del sedicente “Re della Svizzera”, che riesce – sfruttando le norme sui fondi senza padrone – a farsi intestare strade e particelle dimenticate un po’ in tutta la Confederazione, per poi rivenderne l’uso a caro prezzo ai Comuni. In alcuni cantoni questo è possibile perché, quando un fondo è qualificato come “senza padrone”, chi si muove per primo può ottenerne l’intavolazione a proprio nome, con il solo filtro formale dell’autorità. Il dibattito che ne è nato a livello federale va nella direzione – condivisibile – di evitare che queste situazioni diventino terreno di pura speculazione privata e di prevedere invece il passaggio prioritario ai Comuni o alla collettività.[tio +2] Se guardiamo al Canton Ticino, però, lo scenario è diverso e, per certi versi, ancora più bloccato: • l’art. 1a della Legge sul demanio pubblico prevede sì che le proprietà fondiarie estinte per derelizione diventino “cose senza padrone suscettibili di occupazione”, ma solo previa autorizzazione del Cantone; • nei casi molto più frequenti di “grappoli” di comunioni ereditarie mai sciolte, proprietari irreperibili o terreni di fatto abbandonati, la proprietà resta comunque ancorata al soggetto iscritto a registro: non esiste un canale semplice per far subentrare né privati che curano il territorio, né Comuni, né patriziati. Se confrontiamo questo quadro con il modello piemontese dei “terreni silenti”, il contrasto è forte: • in Piemonte la legislazione regionale, sulla base della legge nazionale, ha introdotto strumenti come la Banca della terra e la disciplina dei terreni incolti, abbandonati e “silenti”, ossia di proprietà ignota o irreperibile; • i Comuni censiscono questi terreni, li inseriscono in elenchi pubblici e possono affidarli – tramite bandi – ad agricoltori o associazioni fondiarie per la loro coltivazione e gestione, mantenendo comunque salvo il diritto del proprietario che dovesse riapparire. In altre parole: in Piemonte il problema dei terreni abbandonati diventa un’occasione di rigenerazione agricola, paesaggistica e climatica, mentre da noi resta spesso un’impasse giuridica, o peggio un’occasione di speculazione per chi riesce a muoversi prima degli enti pubblici. A questo punto la domanda politica è inevitabile: per quale motivo, in un Paese – la Svizzera – che dichiara obiettivi ambiziosi di protezione del paesaggio e di assorbimento di CO₂, nessun deputato federale osa proporre seriamente un modello “alla piemontese” anche per la Svizzera? Perché non pensare a una disciplina che, invece di lasciare i terreni “fantasma” in mano a nessuno o a speculatori, li metta a disposizione – con garanzie – di Comuni, patriziati, associazioni fondiarie o aziende forestali per la cura del territorio, la prevenzione dei rischi naturali e la creazione di quote verdi certificabili? È una discussione che, soprattutto in Ticino, dovremmo forse aprire con più coraggio, anche traendo esempio da esperienze piemontesi già avviate.

IT
7 April 2025

Rigenerazione territoriale e sviluppo economico sostenibile

Rigenerare il territorio: non solo opere, ma relazioni La rigenerazione territoriale non coincide con il semplice recupero di edifici, aree dismesse o infrastrutture. È un processo più ampio: culturale, sociale, ambientale ed economico. Significa rileggere ciò che già esiste, restituendo senso ai luoghi senza consumare nuovo suolo e senza separare la città dal paesaggio che la circonda. Il testo nasce dagli spunti emersi durante la conferenza del 7 aprile 2025 a Varese, organizzata in occasione della presentazione del libro La città tra IA, smart city, diritto e rigenerazione, curato da Francesco Alessandria. Urbanisti, giuristi, antropologi, tecnici e amministratori hanno affrontato una domanda decisiva: come rendere i territori più vivibili, equi e capaci di futuro? Il patrimonio come punto di partenza La rigenerazione non deve significare cancellare e ricostruire. Il patrimonio culturale, industriale, rurale e paesaggistico può diventare il punto di partenza per nuove funzioni e nuove economie. L’immagine proposta dagli ordini professionali è efficace: rigenerare è come scrivere parole nuove su un romanzo già esistente. Occorre leggere il luogo, comprenderne storia e identità, e intervenire con qualità architettonica, partecipazione e responsabilità. La bellezza non è soltanto estetica: è ciò che rende una città più accessibile, riconoscibile, funzionale e utile alla comunità. I casi richiamati nella conferenza mostrano come edifici e infrastrutture possano cambiare funzione senza perdere memoria: il Lingotto di Torino, la Gare d’Orsay a Parigi, divenuta museo, la Centrale Montemartini di Roma, le ex caserme di Freiburg e la rigenerazione del porto storico di Amburgo. Niente nuovo consumo di suolo Uno dei temi centrali è la necessità di ridurre il consumo di suolo. Le aree dismesse, gli edifici inutilizzati, le stazioni, le cave, le reti ferroviarie e i complessi produttivi abbandonati possono essere recuperati invece di continuare a espandere città e infrastrutture su terreni liberi. Per Luca Sartorio, la pianificazione tradizionale non basta: la rigenerazione richiede insieme diritto, economia, ambiente, urbanistica, conoscenza sociale e una collaborazione concreta tra istituzioni, proprietari e comunità. In molti casi, soprattutto quando il patrimonio è privato o frammentato, servono forme di negoziazione e programmazione sovralocale capaci di distribuire oneri e benefici fra Comuni e territori diversi. Questo è un punto decisivo anche per il Ticino e per l’area insubrica: le sfide territoriali raramente coincidono con i confini amministrativi. Mobilità, paesaggio, turismo, fiumi, laghi e aree urbane devono essere affrontati con una visione condivisa. La sostenibilità è tripla La sostenibilità non è soltanto ambientale. Il testo richiama il modello dei tre pilastri — ambientale, economico e sociale — che devono procedere insieme. Un progetto può essere tecnicamente efficiente e redditizio, ma non sostenibile se esclude i residenti, peggiora la qualità dello spazio pubblico o concentra i benefici in pochi soggetti. La componente sociale è la più difficile da misurare, perché riguarda fiducia, coesione, accessibilità, sicurezza, identità e senso di appartenenza. Per questo servono progetti capaci di operare a più scale: dal quartiere alla regione, dalla piccola comunità alla rete internazionale. L’avvocato Emanuele Boscolo ha definito il suolo una “matrice ambientale”: non una superficie disponibile da consumare, ma una risorsa da tutelare per i servizi ecosistemici che offre alle generazioni presenti e future. La rigenerazione deve quindi creare un’urbanità diffusa, fondata su prossimità, accessibilità, sicurezza e qualità dell’organizzazione territoriale. Una prospettiva per il territorio La tecnologia può aiutare, ma non è la soluzione in sé. L’idea di smartland supera quella di smart city: non solo città intelligenti, ma territori — urbani, rurali, alpini e lacustri — capaci di mettere in relazione risorse locali, conoscenza, mobilità sostenibile, cultura e innovazione. In questa prospettiva si colloca anche l’ipotesi di collegare Locarno, Milano e Venezia attraverso una infrastruttura fluida e transfrontaliera, che riunisca paesaggio, acqua, cultura e mobilità sostenibile. Il suo valore sta nell’idea di ricucire territori e identità, anziché trattare ogni città o valle come un sistema chiuso. Il messaggio conclusivo è semplice ma impegnativo: rigenerare significa costruire futuro a partire da ciò che già abbiamo. Richiede competenze diverse, capacità di cooperare e coraggio decisionale. Come il colibrì della metafora richiamata nella conferenza, nessun intervento è troppo piccolo se contribuisce a un disegno comune: ciascuno può e deve fare la propria parte.

IT
30 October 2023

Mentioning Trusts in the Land Registry: The Ticino Notary Between Trusts, Property Rights, and Inheritance

Recording a Trust Relationship in the Land Register: The Ticino Notary at the Crossroads of Trust, Property and Succession Law Niccolò Salvioni, attorney and notary, Locarno. Research paper, v2, October 2023 The paper began as a lecture at the study afternoon of the Lombard and Ticino Notarial Committee (USI, Lugano, 13 October 2023). It was then revised and presented in English at the Euro American Lawyers Group (Istanbul, 27 October 2023). Its starting point is the procedure for recording ("mention") a trust relationship over real property (Art. 12 Hague Trust Convention, Art. 149d PILA, Arts. 58 and 128 LRO). From there it explores ground little covered by Swiss legal literature: how common law trusts interact in practice with Swiss property law and succession law. The starting point is historical and territorial. Ticino was the canton with the heaviest emigration in the nineteenth and early twentieth centuries, largely to California, the United Kingdom and Australia. It is therefore probably the canton with the highest incidence of real property, often rural or in the valleys, caught up in foreign successions and trusts. When one link in the chain breaks, abroad or in Ticino, the transfer of ownership stalls and "silent land" emerges: plots with no known owner. The analysis distinguishes two situations: • Living (inter vivos) trusts: here the notary works mainly within property law, with complexity "to the second power". • Trusts arising on death, whether testamentary or through a pour-over disposition: foreign successions, probate and nonprobate assets also come into play, and complexity rises "to the third power". On the question of instruments, the paper examines the investigative role that Art. 67 LRO assigns to the notary. It also considers the ancillary jurisdiction of the forum rei sitae (Art. 88 PILA, 1850 Switzerland–USA Treaty) and the executor's certificate limited to Switzerland as the key to unlocking transfers to the trustee. Finally, it proposes a narrow reading of the ban on "universal succession" in the 2007 federal Instructions, confining it to inter vivos transfers only. The paper also includes: • a review of the PILA revision on succession; • the separate-will technique for assets located in Switzerland; • an eight-step structure for the notarial deed leading to the recording; • an English–Italian glossary; • A3 flowcharts. Rather than definitive conclusions, the paper offers points for reflection, in the hope that silent land may recover its lost ties and come back to life. Update note (September 2026). The paper reflects the state of parliamentary proceedings as of September 2023. The revision of Chapter 6 PILA was adopted by the Federal Assembly on 22 December 2023, and the Federal Council brought it into force on 1 January 2025. Three outcomes bear directly on the analysis: • Art. 88(1). The Council of States' version prevailed. The subsidiary jurisdiction of the forum rei sitae remains, provided the State of domicile does not deal with the succession. However, Swiss courts no longer make their jurisdiction conditional on inaction by other States. Instead, they may decline it if the deceased's foreign State of nationality or State of last habitual residence deals with the succession. • Art. 91(1). The Council of States' restrictive version was rejected. The compromise proposed by the National Council prevailed: Swiss nationals with multiple nationalities may subject their succession to the law of one of their national States, but may not derogate from Swiss rules on the disposable portion and forced heirship. A choice of law in favour of legal systems that recognise testamentary trusts therefore remains possible. The forced-heirship limit weighs most heavily, however, on dual nationals of common law States such as the United Kingdom and the United States, where reserved shares are low or non-existent. The admissibility of testamentary trusts also remains controversial under Swiss law. • Art. 92(2). This provision entered into force as worded by the Federal Council. An executor's or administrator's rights over the estate, and power to dispose of it, are therefore governed by the law of the State where the succession is opened. This last provision led to a further development. On 26 August 2026 the Federal Council opened a consultation, running until 27 November 2026, on a revision of the LRO concerning proof of legal title in succession and trust matters. The draft marks a paradigm shift in three respects: • Personal representatives. A personal representative appointed abroad would no longer be treated as owner for land register purposes. Instead, they would be noted as a legal representative under Art. 962a(2) SCC, with the community of heirs entered as owner. • Scope of Art. 67 LRO. Art. 67 would be reduced to transfers outside succession: settlement of the trust, change of trustee and transfer to a beneficiary. Successions, partitions and legacies in favour of a trust would instead fall under Arts. 64 and 65. • Foreign estate partitions. It would suffice to file the document required by the applicable succession law, such as a deed of assent. This would replace the notarial transfer deed currently required by Art. 67(1)(a)(2) LRO. If adopted, the revision will require the route described in the paper to be reconsidered. That route runs from the executor's certificate to a notarial deed under Art. 67(1)(a)(2) and (4) LRO.

ITEN